빌라(총 3층) 옥상에 누수가 발생하면 우선 옥상은 통상적으로 공용부분으로 간주된다.

이 경우 발생하는 수리비용의 대표적인 항목이 옥상방수비용이다.

공용부분 수리비용은 소유자들이 공동으로 부담하는 것이 원칙이다.

어떤 경우에 공동부담인가?

다세대·다가구 건물에서 옥상은 공용부분에 해당하는 경우가 많다.

옥상 누수로 다른 세대 피해가 있거나 건물 전체의 안전과 가치 유지를 위해 수리가 필요할 때는 공동 부담으로 시행된다.

이때 각 세대에 청구되는 금액을 분담금이라 한다.

관리주체나 대표자가 긴급 수선을 시행할 수 있으며, 이후 소유자 회의를 통해 비용 배분을 확정하는 절차를 거친다.

법적 근거와 우선 적용되는 규범

집합건물 관련 법령과 민법상 공유물 관리 규정이 일반적 근거가 된다.

하지만 실무에서 가장 우선 적용되는 것은 건물의 관리규약과 등기된 지분 및 소유자 총회의 결의다.

관리규약이나 총회 결의로 분담 방식이 정해져 있으면 그 기준에 따라 비용을 청구하게 된다.

관리주체가 없거나 규약이 불명확한 경우 등기부상의 지분 비율이나 전유면적을 기준으로 삼는 경우가 많다.

분담 비율 산정 실무

실무에서는 전유면적 비율, 등기된 지분, 가구 수, 사용 이익에 따른 배분 등 여러 기준이 활용된다.

반지하 보함처럼 거주 형태나 사용 이익이 다른 세대가 있으면 형평성을 고려해 별도 협의를 거치는 것이 바람직하다.

옥상방수비용 부담은 보통 전유부분 면적이나 대지권 지분을 근거로 정하지만, 관리규약이 다르면 그 규약이 우선 적용된다.

이때 산정된 분담금은 문서로 고지하고 비용 근거인 견적서와 영수증을 첨부해 투명하게 관리해야 한다.

절차와 분쟁 대비 팁

작업 전에는 여러 업체로부터 견적을 받아 비용 산정 근거를 확보하고, 소유자 회의 소집 및 서면 결의 절차를 진행하는 것이 안전하다.

긴급 보수가 필요한 경우 우선 수선을 하고 사후에 비용을 정리할 수 있으나 모든 영수증과 사진 기록을 남겨야 분쟁을 예방할 수 있다.

이의가 있을 때는 중재나 소액심판 등 법적 절차를 통해 해결할 수 있으며, 가능하면 관리규약 개정이나 총회 결의를 통해 향후 기준을 명확히 해 두는 것이 좋다.

결론적으로 옥상방수비용의 부담과 분담금 비율은 관리규약·등기 지분·총회 결의 순으로 우선 적용되는 규범을 확인한 뒤 결정하는 것이 바람직하다.

분쟁을 줄이려면 절차와 비용 근거를 투명하게 공개하고 서면으로 합의하는 것이 가장 효과적이다.