공동주택에서 5층 복층 구조의 테라스가 아래층의 지붕이 되는 경우, 누수와 책임 소재는 입주민들이 가장 궁금해 하는 문제입니다.

이 글은 테라스 방수와 공동주택 방수 관련 판단 기준, 시공 방법, 충당금 처리 절차를 실무적으로 정리합니다.

공용구간인지 전유부분인지 판단하는 법

공용구간 판단은 건축물대장, 사용승인서, 도면과 관리규약을 먼저 확인해야 합니다.

테라스가 아래층의 지붕으로 등재되어 있거나 관리규약상 공용부분으로 표기돼 있으면 충당금으로 처리하는 것이 일반적입니다.

관리사무소와 입주자대표회의, 필요시 건축사나 변호사의 자문으로 공식 판단을 받아 문서화하세요.

이 단계에서 사진과 도면, 하부 누수 확인 결과를 확보하면 추후 분쟁을 예방할 수 있습니다.

이와 같은 판단은 공동주택 방수 책임을 명확히 하는 첫걸음입니다.

방수 공법과 장단점

테라스 방수 공법은 우레탄 도막, PVC 시트, 데크형 경량타일 등으로 나뉩니다.

우레탄 도막은 접착성과 신축성이 좋아 좁은 면적과 경계부 처리에 유리합니다.

시트 방수는 균열 발생 가능성이 낮고 공장 제작물로 품질이 일정합니다.

데크형 마감은 보행성 확보와 미관에 유리하지만 배수와 접합부 처리가 중요합니다.

시공 전 하부 슬래브의 균열 보수와 경사 및 배수 설계 점검이 필수입니다.

테라스 방수 시 배수구와 관통부 실링을 철저히 해야 장기적 누수를 예방할 수 있습니다.

시공 절차와 점검 포인트

시공 전에는 테라스 방수 범위를 도면에 표기해 시공사와 합의하세요.

시공은 기존 마감 철거, 전처리(프라이머), 첫 번째와 두 번째 도포 또는 시트 시공, 마감 및 누수 시험의 순서로 진행됩니다.

관통부와 경계부는 이음새를 최소화하고 실링 처리를 정밀하게 해야 합니다.

시공 후에는 침수 시험과 육안 점검, 배수 성능 확인을 요청하세요.

완공 전후 사진과 조건을 기록해 하자 발생 시 증빙자료로 보관하는 것이 중요합니다.

비용 분담과 충당금 처리

공용부분으로 판정되면 방수 공사는 관리단 예산 또는 장기수선충당금으로 집행됩니다.

반대로 테라스가 전유부분으로 보고되면 해당 소유자가 비용을 부담해야 합니다.

복층 구조의 경우 설계도면상 표기와 사용승인 내용이 중요하며, 이의가 있을 때는 입주자대표회의에서 의결을 받아야 합니다.

최종 결론이 불명확하면 관할 구청이나 법률 자문을 통해 공동주택 방수 책임을 명확히 해 두는 것이 안전합니다.

유지관리와 예방

정기 점검은 연 1회 이상 권장합니다.

이물질 제거, 배수구 흐름 확인, 표면 균열 체크를 통해 초기 문제를 발견하세요.

가벼운 균열은 국소 보수를 통해 연장할 수 있지만 전체적인 열화가 진행되면 재시공을 고려해야 합니다.

시공 전후와 보수 시의 문서화로 분쟁을 최소화할 수 있으며, 적절한 방수 공법 선택과 주기적 점검으로 누수 위험을 크게 줄일 수 있습니다.